赛道竞争！顺丰京东打头 物流地产风口再起

月15日，京东集团发布2020年度第一季度财报。2020年第一季度，京东集团净收入为1462亿元人民币，同比增长20.7%。虽然受到疫情影响，但京东以开放物流业务为代表的物流及其他服务收入逆势增长，达到近54%。【拓展阅读：京东Q1收入1462亿元 同比增长20.7%，自建物流不再是拖累】

在财报逆势上扬，业绩超预期外，记者注意到，京东第一季度财报还显示，在首只物流地产基金（核心基金）之后，2020年1月，京东物流地产集团（京东物产）与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立了第二只物流地产基金（核心基金二期)。

除京东之外，记者注意到，近来，国内头部快递企业诸如顺丰、圆通也在物流地产领域内也都有所行动。

物流资产价值认证，快递企业纷纷布局物流地产

记者注意到，新冠肺炎疫情的发生推动了新零售业线上业务的发展，继而加大了消费市场对物流仓储的需求，在此次疫情中，物流地产更是在危机中迎来新发展机遇。

近来，多家头部快递企业布局物流地产也正证明这一点。

京东成立第二只物流地产基金

京东财报显示，2020年1月，京东物产与新加坡政府投资公司（GIC）再次合作共同成立了第二只物流地产基金（核心基金二期)。按照协议，第二只物流地产基金（核心基金二期)将从京东物产收购部分现代化物流仓储基础设施，涉及的资产规模为46亿元人民币。预期京东将于2020年下半年收回这一交易所获得的大部分资金。

此前，早在2019年2月，京东与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立了首只物流地产核心基金，京东承诺认缴该基金20%的份额并担任基金的普通合伙人和资产管理人。据了解，预计该基金未来管理的资产规模约109亿元人民币。截止当年9月底，京东集团向核心基金总计处置了总价值约109亿元人民币的物流资产，产生约30亿元人民币利得。

记者了解到，京东设立此基金的目的，就是从京东收购部分现代化物流仓储基础设施且京东将继续租用这些基础设施。此种类型的交易将帮助京东释放这些资产的价值，并将收回的资金用于京东未来的发展。也就是说，通过使用第三方资金，以建设更多的物流基础设施。

事实上，从京东财报看，设置物流地产核心基金对于京东的发展极其有利的，京东一季度财报显示在基础设施布局上，截至2020年3月31日，京东物流在全国共运营了超过730个仓库，包含京东物流管理的云仓面积在内，仓储总面积约1700万平方米。

此外，在于合作伙伴成立物流地产核心基金之外，记者注意到，京东还通过对外投资物流地产企业布局物流地产。此前2019年亚太区物流地产龙头ESR通过港交所聆讯 京东物流通过投资持股比例约8.56%成为其股东之一。

受益于遍布全国的基础设施和敏捷的供应链能力，京东在疫情期间保障了共生合作伙伴全国业务高效复工。尤其是仓配一体的供应链服务优势和稳定的保障机制，京东物流展现出极大的抗风险能力，疫情期间京东物流也因优异表现成为物流快递企业“抗疫”代表。

圆通斥资1亿元成立房地产公司

圆通在地产领域动作也不甘落后。近来，记者注意到，5月2日，圆通全资控股的上海圆弘置业有限公司成立。

记者通过企查查发现，上海圆弘置业有限公司注册资本1亿元，企查查显示其经营范围包括房地产开发经营、物业管理，圆通速递（600233）副总裁喻志贤为其法定代表人，圆通蛟龙为其全资大股东，而圆通蛟龙也为圆通速递的控股股东。

业内人士表示，诸如圆通之类的快递企业如果拿地一般目的都是选址为物流园区的概率较大，一般不会直接开发为纯住宅。

记者进一步查询发现，圆通此次成立地产公司并不是头一次，早在2015年由圆通蛟龙100%全资持有的桐庐阳明山置业有限公司成立，企查查显示，该公司的经营范围为地产开发、物业管理；此外，2016年7月，圆通蛟龙与融创不动产合资成立杭州圆汇投资置业有限公司，注册资本为2.86亿，圆通蛟龙持股70%；2017年1月，圆通速递全资控股的上海圆通空港企业发展有限公司成立，注册资本1亿元，主要业务为房地产开发、经营，地基与基础建设工程专业施工，物业管理等。

此外，圆通在近些年来还不断通过建设投资电商快递产业园区、航空基地以及物流集散中心等动作进一步扩大其物流地产布局。

顺丰旗下子公司与关联方设立3.5亿美元物流地产基金

在物流地产布局方面，作为国内快递龙头企业的顺丰自是不甘人后的。此前，顺丰在公布一季报的同时，还发布了布局物流地产的相关公告，记者了解到顺丰此次与京东动作方向一致，选择与合作伙伴设立物流地产基金。公告显示：顺丰子公司顺华有限公司拟与中信资本控股有限公司的子公司共同设立物流地产基金，投资中国一线城市和其他物流产业匮乏的中心城市战略位置的物流物业或持有物流物业的项目公司。基金的目标规模约为3.5亿美元。

据了解，早在2020 年 2 月 14 日，顺丰控股（002352）即表示将联手中信咨询投资物流地产项目：公司全资子公司深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司（以 下简称“顺丰泰森”）与中信资本的全资子公司中信资本房地产咨询有限公司签署《合作备忘录》，双方拟共同设立物流基金投资于物流地产项目。首个基金的目标募资规模初步定为3-4亿美元或等额人民币。依据合作备忘录，在首个基金募集完成之后，双方可根据业务规模和市场情况友好协商和落实设立类似的投融资平台。顺丰在公告中还表示，公司子公司与关联方共同设立物流地产基金，有利于促进公司物流地产产业的健康发展，共享整合优势资源，促进公司达到产业经营与资本经营的良性互动，进一步拓宽融资渠道，提升公司的核心竞争力和盈利能力。

此外，记者从顺丰控股2019年年报了解到，截至报告期末，包含上述ABS项目在内，顺丰控股已成功布局45个城市的产业园项目。其中，布局物流场地土地面积约7,098亩，总规划建筑面积约418万平米，已建成建筑面积约151万平米。2019年全年，顺丰控股投资总额约129亿元，其中投向土地的金额约4.14亿元，办公综合楼投资为3.37亿元，仓库投资约5.03亿元。

此外，其年报还显示为顺应快递行业仍处于高速增长的发展趋势与响应国家邮政局在快递业“十三五”规划中发布的要求加快快递专业类物流园区建设的任务号召，顺丰控股致力于打造“快递+”和“互联网+”双核驱动的产业园服务生态圈，能在为顺丰控股内部服务外还可以为地方产业和外部客户提供全方位的仓储、物流、商流、信息流和资金流综合配套服务。同时，顺丰还积极探索物流产业园资产证券化的创新，在2018年储架发行50亿元ABS，同年成功完成首期发行，募集资金总规模达18.46亿元，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs，同时公司也实现资产增值投资收益约8.08亿元。2019年公司在储架额度内发行第2期ABS，募集资金总规模13.6亿元，实现资产增值投资收益6.14亿元。

多“玩家”入局，物流地产发展迎新风口

自普洛斯2003年进入中国以后的十年间，中国物流地产领域发展飞快。

近年来，易商红木、宇培等本土物流地产商，阿里、京东、苏宁等电商巨头，万科、碧桂园、绿地等转型中的房地产企业，都纷纷参与抢夺物流地产这块蛋糕，物流地产市场还处于方兴未艾的阶段。

对比其它收益率呈现急速萎缩状态极不稳定的房地产业态，我们能看到物流地产的投资回报率一直处于在较高水平，高收益高回报也使得物流地产市场不断有新的玩家与资本加入。

记者注意到，开年以来国家政策方面对物流地产亦有支持政策出台，其中强调冷链物流产业的规范建设以及物流企业大宗商品仓储用地城镇土地使用税的减征，无疑有助于促进我国物流地产行业成本降低与运行效率的提升，利好我国物流地产行业长期发展。

此外，由于国内的第三方物流以及电商领域发展过于强劲，导致物流仓储的需求也一直在急速发展。根据相关报告，2020年中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应，缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

由此来看，中国物流地产市场热度在很长一段时间还将持续。